导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流(liú)动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时(shí)代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和(hé)日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　根号20等于多少 化简 根号怎么算ng>15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以根号20等于多少 化简 根号怎么算前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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