“现在的房地(dì)产(chǎn)很难再出(chū)现像过去十(shí)年的系统性(xìng)行情。”思睿集团合(hé)伙(huǒ)人、首席(xí)经济学家洪(hóng)灏(hào)向《红(hóng)周刊》表示，房地(dì)产行业分化(huà)的愈加(jiā)明显，让机构和投资者的(de)关(guān)注度从板块向单(dān)个标(biāo)的转移。上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》指出，从行业来看，无论是(shì)业(yè)绩，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀(shā)到(dào)了最底部，而(ér)且是反复地杀到了底部，再往下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖(wā)掘个(gè)股(gǔ)阿尔法重要(yào)参考

　　那么(me)如何寻找房地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要(yào)非常小心，避免选(xuǎn)了半(bàn)天，标的公司(sī)出现爆雷的情况。除(chú)此之外(wài)，洪灏指(zhǐ)出，需(xū)要满(mǎn)足以下三(sān)个(gè)基(jī)准(zhǔn)：有(yǒu)大的国(guó)资(zī)背(bèi)景的、杠杆率较低的(de)、此(cǐ)前没(méi)有(yǒu)踩(cǎi)过(guò)红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注(zhù)一(yī)下今年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)的开发资(zī)金来源(yuán)，可以发现，其实(shí)银行的信贷倾向是(shì)不太(tài)愿(yuàn)意给房企贷款的，房企的主(zhǔ)要资金来(lái)源来自(zì)新盘(pán)的销售。但今年新房的销售(shòu)情况相(xiāng)较一般。再关注一(yī)下，哪些房企能从银行拿到钱，其实(shí)主要(yào)还是那些有(yǒu)国企(qǐ)背景(jǐng)的房企(qǐ)，民(mín)营房企(qǐ)相对比较困(kùn)难，所以整个行业(yè)出现了一个(gè)很明显的(de)分(fēn)化(huà)，无论是在销售(shòu)，还(hái)是(shì)融(róng)资(zī)等各个方面都非常明显。现在有国资背景的(de)房企在资本市场(chǎng)表(biǎo)现相对较好，但没(méi)有国资背景的民营房企股(gǔ)价(jià)大多(duō)表(biǎo)现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示(shì)，在房地产行(xíng)业(yè)内，我们的(de)逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会特别(bié)重视企(qǐ)业的(de)成(chéng)本优(yōu)势，更具体一点(diǎn)，就是(shì)它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行(xíng)业内的最低水平；利润(rùn)率是不是(shì)行业内最高的；融资成本是(shì)否是行(xíng)业内最低的；建安成本(běn)是否也是业(yè)内最低的；这些都是我(wǒ)们看重的一家(jiā)房企的(de)综合成本(běn)。

　　需要注意的是，能够同(tóng)时(shí)满(mǎn)足上述(shù)条英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思件的房企并不多。即(jí)便是在(zài)国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例(lì)，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发(fā)现，截至2022年末，天(tiān)房(fáng)发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地(dì)产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城(chéng)建(jiàn)发展、京(jīng)投发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首(shǒu)开股份(fèn)、珠江股份(fèn)、城投控(kòng)股等(děng)国央(yāng)企房企也踩(cǎi)了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难(nán)看出(chū)，即便是有着较(jiào)稳健(jiàn)特色的(de)国央企房(fáng)企，其财(cái)务指(zhǐ)标称(chēng)得上(shàng)完全(quán)健(jiàn)康的仍是少数。而(ér)更加值得注意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方(fāng)国企开始大举扩张(zhāng)。而这(zhè)无(wú)疑又(yòu)进一步(bù)考验着国(guó)央企的资(zī)金(jīn)链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张速度的张弛(chí)有度尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有助于(yú)房企储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐观的(de)预判未来市场(chǎng)，以(yǐ)及过于激进的扩(kuò)张拿(ná)地节奏也有(yǒu)可(kě)能(néng)让房企重蹈(dǎo)此(cǐ)前的(de)高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置(zhì)的一(yī)家房企进行举例，它(tā)从2018年开始到(dào)2021年，连(lián)续(xù)4年的净(jìng)借贷比例都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这(zhè)家房企明(míng)显感觉(jué)到机会来了(le)，其开始在一线城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也由此前的33％左右(yòu)水准提高到(dào)45％左右，涨了(le)接(jiē)近(jìn)三(sān)分(fēn)之一。与此同时(shí)，该房企新(xīn)购入地块也实现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计今年会有更多的(de)楼盘入市。像(xiàng)这类企业就(jiù)符(fú)合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面(miàn)，在于(yú)它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一(yī)半(bàn)在(zài)一线城市(shì)，另外一半也(yě)主要集中在强(qiáng)二(èr)线(xiàn)和二线城市；另一(yī)方面，它的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反(fǎn)，有些房企的扩张速度让人(rén)感(gǎn)觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩张的(de)民营企业(yè)的影子(zi)。虽(suī)然说，见到机会时要出手，但出(chū)手的(de)章法仍要小心，如果负债率扩张得太快(kuài)，但未(wèi)来(lái)的(de)两年市场(chǎng)没(méi)有想(xiǎng)象得那(nà)么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量(liàng)一家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是看房企(qǐ)的净负债率水平(píng)，在(zài)我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就(jiù)是(shì)扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红(hóng)线”对房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)要求不得高于100％要(yào)更加严格(gé)。陈昊扬(yáng)解释，当前(qián)房地产行业(yè)的复苏速度并没有那么快，所以(yǐ)要规避公司净负债(zhài)率提高到一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂(mào)、华发(fā)股份、越秀(xiù)地(dì)产、绿城中(zhōng)国、保利发展(zhǎn)等房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负(fù)债(zhài)率持续居(jū)高不下，在2020年至2022年(nián)期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比(bǐ)的是，华润置地、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在(zài)践行(xíng)较积极的(de)拿地(dì)策略的同时，也较好地控制了(le)公司的扩张速度与净负(fù)债(zhài)率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企(qǐ)

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们(men)是以同一筛选标准来看国央企与民营房企，但在各(gè)维度的实际表现上，国(guó)央企确实会(huì)更(gèng)胜一筹。如国央(yāng)企的融资(zī)成(chéng)本(běn)更低，融资(zī)渠(qú)道也更顺畅，能够做到(dào)想融(róng)就融，这样，国央企自然而然就具(jù)有天然优势。

　　虽(suī)然对(duì)比民营(yíng)房企，机构更(gèng)加看好国(guó)央企，但这也并不意味着，民营(yíng)企业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营(yíng)房(fáng)企同样受到机构的青睐。比如，根据(jù)2023年一季报(bào)，滨江(jiāng)集(jí)团的十(shí)大流通股东中新进(jìn)了“中国工商银行股份(fèn)有限公司－景顺(shùn)长城中国(guó)回报灵活(huó)配置混合型(xíng)证券(quàn)投(tóu)资基金”“全国社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产管理有(yǒu)限公司就(jiù)长期持有滨江集(jí)团。根据一(yī)季报，该(gāi)资产公司的几(jǐ)只产品(pǐn)合计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占(zhàn)流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青(qīng)睐(lài)，和其自(zì)身的(de)基本面表现存在一定关系。2020年以来(lái)的(de)近(jìn)三(sān)年时间(jiān)，房地产市(shì)场整体在走“下(xià)坡(pō)路”，但作(zuò)为杭州(zhōu)本土房企(qǐ)的滨江集团仍(réng)是(shì)表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩(jì)表现(xiàn)、销售规(guī)模、新增土储(chǔ)、股价表现等(děng)多维度都表现(xiàn)了(le)较强的增长势头。

　　业绩(jì)方面(miàn)，2020年(nián)～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季报(bào)，今年一季度，滨江集(jí)团更是实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜(tóng)时代(dài)”仍能保持自身业(yè)绩(jì)的持续(xù)增长，和(hé)滨江集团(tuán)扎根杭州的(de)战略布局关系(xì)密切。根据2022年年(nián)报，滨(bīn)江集团有近七成营收来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同(tóng)时，滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的土储补(bǔ)充同(tóng)样较为积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样(yàng)持续稳居杭州(zhōu)的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突出表现，也让(ràng)滨(bīn)江集团的房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨(bīn)江集团的(de)房企(qǐ)排名已冲(chōng)进前十，根据中指数据(jù)，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销售(shòu)额(é)607.3亿元(yuán)，位(wèi)列(liè)房企第九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今(jīn)，滨(bīn)江集团股(gǔ)价翻了超一倍以上(shàng)，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调(diào)研。滨江集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信(xìn)养(yǎng)老、新华(huá)养老等18家机(jī)构(gòu)调研。

　　产业(yè)链布局重(zhòng)点移至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地(dì)产开发只(zhǐ)是房地(dì)产产业链上的中游环节(jié)，其上游主要(yào)为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而(ér)下(xià)游应用行业主要(yào)包(bāo)括中介服务(wù)、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开发环节与上(shàng)游材(cái)料端息息(xī)相(xiāng)关，新盘开工不(bù)足导致(zhì)上(shàng)游(yóu)不被(bèi)看好(hǎo)，机(jī)构寻觅个股(gǔ)阿(ā)尔法(fǎ)的思(sī)路渐(jiàn)渐移至下游。“中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产行业在(zài)进入存量房(fáng)时代(dài)，所以对(duì)地(dì)产产业链(liàn)，尤(yóu)其是偏消费属性的家(jiā)装家(jiā)居领域，我们相对看(kàn)好，因(yīn)为居(jū)民(mín)保(bǎo)有的住(zhù)房规模越来越大，随(suí)着时间的增(zēng)加(jiā)，内装(zhuāng)更新的需求也会越来越多。美(měi)国过(guò)去的(de)数据充分说明了这一(yī)点，在新房(fáng)销售见顶(dǐng)之(zhī)后，家具(jù)消费的增长却一直(zhí)都(dōu)很好。对(duì)于地(dì)产产业链，我们(men)相对看(kàn)好和内装相关的行业，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家(jiā)基金人士表(biǎo)示(shì)。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细(xì英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思)分中(zhōng)相关(guān)赛道龙头(tóu)年(nián)内表现的(de)统(tǒng)计，目前暂居(jū)前(qián)两(liǎng)位(wèi)的(de)都是来自(zì)家纺赛道的公司(sī)，它们分(fēn)别(bié)是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线(xiàn)的基础(chǔ)上(shàng)，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主要从(cóng)事纺织家居、睡眠(mián)家(jiā)居、生活类产品(pǐn)的研发(fā)、设计、生(shēng)产(chǎn)及销(xiāo)售，旗下(xià)拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有品(pǐn)牌。第一季度报告显示，报告期内(nèi)，富安娜(nà)实现(xiàn)营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公(gōng)司(sī)一季(jì)报的十大流通股股东来看，能够(gòu)发(fā)现该股早已成为基金重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值发现、中欧潜(qián)力价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价值(zhí)和私募的明(míng)河2016，都在其中出(chū)现，占据了半壁(bì)江山。需(xū)要(yào)强(qiáng)调(diào)的(de)是，中欧的(de)两只基金(jīn)都是(shì)价值派(pài)基金经理曹名(míng)长在管的产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地(dì)产产业链(liàn)股票(piào)还(hái)有金(jīn)地(dì)集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一(yī)时的家居板(bǎn)块也因疫情(qíng)、消费(fèi)复苏进程缓慢等多(duō)因(yīn)素(sù)一(yī)度沉寂，不(bù)过好在困境反转露出曙(shǔ)光，家居(jū)板块中(zhōng)年(nián)内表现最(zuì)好的是(shì)志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩(jì)来看，无论是营收还是归母净利润，公司(sī)都实(shí)现了同比双升。

　　从公司的十大流通(tōng)股股东来看，《红周刊》发现广发基金(jīn)经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报(bào)中他管理(lǐ)的广发策略优选和(hé)广发安宏(hóng)回报均增加了(le)持股，而这两只产品(pǐn)也成为(wèi)志邦家居(jū)十大流通(tōng)股股东(dōng)中(zhōng)仅有(yǒu)的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标(biāo)的(de)情有独钟，在另(lìng)一(yī)家(jiā)赛道(dào)公司(sī)金牌橱柜中，他管理的全(quán)部三只(zhǐ)产品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的(de)物业股也越来越(yuè)被机构所青睐，不过这(zhè)类(lèi)标的大多在香港上(shàng)市(shì)，如(rú)何选择(zé)成(chéng)为难题。对此(cǐ)，前(qián)述上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理举例分析：“物业服务不(bù)是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦，我选公司还是希望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱(qián)，以我(wǒ)曾经买的绿城(chéng)服(fú)务为例，它(tā)在中高端(duān)楼盘占比是比较高的，每年到期(qī)的合同(tóng)里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做(zuò)到滚动(dòng)的大(dà)部分项(xiàng)目(mù)到期之后，经过(guò)两三轮合同周期(qī)还能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提价的公司很少，因为物业公司(sī)很容易一(yī)开(kāi)始是(shì)挣钱的，后面因为保安(ān)这些(xiē)固定人员成本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特别(bié)好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到提(tí)价难度是(shì)非常大的(de)。但是该公司能在业(yè)内做到到期之后提价率比较高，这(zhè)跟(gēn)它的定(dìng)位和比英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思较好的服(fú)务是(shì)有关系的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思