5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(s正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长hì)场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射到二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务(wù)为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然(rán)在(zài)前十(shí)中，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会(huì)依然(rán)存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概率比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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