万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债务人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实(shí)了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明(míng)确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司(sī)中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如果北京国(guó)安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押(yā)陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(g七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米ǔ)东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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