导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致测算得到(dào)中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗