万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房台湾是省还是市 台湾是省会吗(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主(zhǔ)体是(shì)中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是(shì)对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有过(台湾是省还是市 台湾是省会吗guò)错，人(rén)民法院不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团(t台湾是省还是市 台湾是省会吗uán)购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身？

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