导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答(dá)当(dāng)前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如何发展(zhǎn)。但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思p>

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了(le)大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)里的期(qī)房销售，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人口流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济(jì)发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的(de)是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期(qī)。

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