导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实(shí)是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义)州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期。

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