文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步(bù)入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代(dài)在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不(bù)应求(qiú)的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在(zài)项目获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务(一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人)订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发(fā)商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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