万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额(é)高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交付(书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么fù)请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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