万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业(yè)主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权(quán)本金华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式明确(què)了(le)购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新(xīn)东(dōng)家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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