饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联(lián)合发布了关于(yú)规范房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手房(fáng)成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较(jiào)长，具(jù)有非(fēi)常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关(guān)注最多(duō)的一个话题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不(bù)低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要(yào)合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发的《关于房地产中介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多(duō)少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际(jì)收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标(biāo)价即可(kě)。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当(dāng)事人出具收费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事(shì)人(rén)签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监(jiān)管部(bù)门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要(yào)依法依规(guī)纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南(nán)区总裁(cái)兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高(gāo一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音)、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规(guī)范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规(guī)定，未(wèi)来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要(yào)看各(gè)城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业(yè)性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视(shì)为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音先(xiān)经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次(cì)转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际(jì)上相当于变相推高了(le)房价。两部一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音(bù)门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的(de)透明(míng)度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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