文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合(hé)同签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过(guò)房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二战结束(shù)后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书(shū)向金融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出(chū)手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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