5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季(jì)报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么(me)投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大(小黄人名字分别叫什么dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象(小黄人名字分别叫什么xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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