文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看，预(yù)售制(zhì)对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本(běn)质是向善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房(fáng)屋的(de)建造(zào)和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降低(dī)投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有关的(de)工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一(yī)般分7笔(b湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号ǐ)进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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