导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对(duì)外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流(liú)动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发(fā)展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预期。

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