近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相(xiān哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音g)比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产品(pǐn)的(de)二级市(shì)场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估值哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情(qín哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音g)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产(chǎn)的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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