文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后(h一方水等于多少升，一方水等于多少升水òu)潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题(tí)。针对这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商可(kě)能已拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了(le)居民(mín)居住水平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的(de)购房(fáng)合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统(tǒng)一的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订一方水等于多少升，一方水等于多少升水，目(mù)前是唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全(quán)措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 一方水等于多少升，一方水等于多少升水