文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才(菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产行业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产历(lì)经二(èr)十多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银(yín)行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的(de)《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款监管的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一(yī菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞)定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保险公司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格(gé)，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至房屋交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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