文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发时代步(bù)入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度(dù)是需要严(yán)格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化(huà)的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　<50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多strong>2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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