5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的(de)行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会(h冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗uì)有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对表现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个(gè)市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的(de)复苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它(tā)的(de)基(jī)本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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