万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨(jù)资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子(zi)现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的(de)维权信息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(d平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字ì)一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房消费者权(quán)利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了(le)部分价(jià)款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前(qiá平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字n)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集(j平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字í)团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何(hé)能独(dú)善其(qí)身？

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