5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年(nián)来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募(mù)的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时(shí)代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公(gōng)司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期(qī)的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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