饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于规(guī)范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存(cún)在(zài)利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背(bèi)景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市(shì)场(chǎng)成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心(xīn)首席研(yán)究员(yuán)李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对居(jū)民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工作的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部门主要监管(guǎn)的重点，将是对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的(de)中(zhōng)介费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的(de)为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)上，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双方共同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)标准的(de)最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关(gu为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕ān)于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北(běi)京二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介(jiè)机构自行(xíng)决定。为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕>

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前(qián)并未明(míng)确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结(jié)合(hé)房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于市(shì)场平(píng)均水平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约(yuē)谈(tán)等综合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不(bù)按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规(guī)的(de)行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关(guān)违(wéi)法违规信(xìn)息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依(yī)法依(yī)规纳入(rù)国家企业信用信息公示(shì)系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)的(de)专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由(yóu)上(shàng)下家各(gè)支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这(zhè)样的(de)情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房者单边(biān)收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再(zài)次转嫁给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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