近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势(shì)的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REI敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步Ts（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力(lì)的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权(quán)日，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)分红包括了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的(de)二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了投资(zī)本金，在(zài)不(bù)进行扩募的(de)情(qíng)况下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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