万(wàn)柳书(shū)院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的(de)意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)没事就吃溜溜梅什么意思，你没事吧没事就吃溜溜梅什么意思售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的(de)报道证实了(le)上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他(tā)债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际(jì)信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)没事就吃溜溜梅什么意思，你没事吧没事就吃溜溜梅什么意思中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在实控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独(dú)善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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