5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的(de)上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本(běn)保持(chí)低数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义(dī)位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库存(cún)压(yā)力、企业(yè)的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义只能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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