饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交易当(dāng)事人负(fù)担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房(fáng)交易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研(yán)究(jiū)中心(xīn)首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交易(yì)周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的(de)专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民(mín)造成额外的(de)负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市(shì)场(chǎng)交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是(shì)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问(wèn)题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的一(yī)个话题(tí)，便是(shì)房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介交易(yì)进行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房(fáng)屋(wū)交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍(shào)，目前房吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家计委建设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在(zài)规(guī)定的(de)收费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构在(zài)具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道(dào)。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平的(de)房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设部门(mén)将(jiāng)会同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管等部(bù)门(mén)采取约(yuē)谈等综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部门(mén)依法查处(chù)不按规(guī)定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依(yī)规(guī)纳(nà)入国家企业信用信息公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提(tí)出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定(dìng)其中的(de)细则(zé)，还需(xū)要看各城(chéng)市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪(j吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思ì)服务行(xíng)业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但(dàn)在一(yī)些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地(dì)位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及(jí)税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这(zhè)部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将(jiāng)其转再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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