文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人(rén)层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购房者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资(zī)金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行(xíng)开设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用推动了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和(hé)预告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的(d合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线e)形式一(yī)次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取按工期(qī)支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点(d合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线iǎn)是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线