近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际(jì)获(huò)得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本(běn)金(jīn)之上的(de)增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持(chí)续分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式)于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个(gè)：一(yī)是(shì)年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式