万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文意外(wài)走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业(yè)主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明(míng)这些房子根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规(guī)模，也(yě)没有很(hěn)高的国(guó)民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的(de)万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的(de)时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善(shàn)其身？

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