万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fá保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思ng)产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的(de)业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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