万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的(de)有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没(méi)准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下(十公分有多长 10厘米就是10公分吗xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有(yǒu)很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北十公分有多长 10厘米就是10公分吗京国安俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京国安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成(chéng)为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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