近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长(zhǎ京东是谁的老板是谁ng)期投资(zī)价值京东是谁的老板是谁。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之(zhī)京东是谁的老板是谁一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公平的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素(sù)来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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