5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了(le)三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持(chí)续性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字上看，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的(de)结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分化(huà)，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去(qù)持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四(sì)月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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