文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(x1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面ìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一(1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金(jīn)的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取(1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预(yù)售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付(fù)资(zī)金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商提(tí)供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规(guī)定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可(kě)分为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确(què)认无误后签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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