导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中贵州海拔高度是多少(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额(é)外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，贵州海拔高度是多少住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年(nián)变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关贵州海拔高度是多少。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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