5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在(zài)股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分别(bié)为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地产的(de)投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一(yī)定的(de)政策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企地产(chǎn)股或(huò)存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的(de)结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的(de)去库存(cún)压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推(tu卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗ī)荐。）

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