导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是(shì)以家庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处(chù)可(kě)以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年(晋m是山西哪里的车nián)常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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