文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开发商工程进(jìn)度在(zài)完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回归实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了(le)防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采(cǎi)取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人(rén)民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的(de)形式一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了(le)全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工(gōng)程进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存量占社(shè)融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng台湾是省还是市 台湾是省会吗)企(qǐ)因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资(zī)金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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